隨著這些年房地產(chǎn)政策調(diào)控的逐漸落地，炒房、炒地?zé)嵴凇巴藷保袊?guó)房地產(chǎn)行業(yè)高速增長(zhǎng)階段已經(jīng)結(jié)束，現(xiàn)已進(jìn)入從債權(quán)向股權(quán)、從增量向存量、從短期炒作思維向長(zhǎng)期價(jià)值投資的轉(zhuǎn)變，可以說(shuō)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)正在引來(lái)一場(chǎng)重要變革。

　　在這樣的大環(huán)境下，日前“財(cái)富全球房地產(chǎn)投資高峰論壇”在上海拉開(kāi)帷幕。主辦方宜信在記者采訪時(shí)表示：第一，房地產(chǎn)投資的暴利時(shí)代已去，價(jià)值投資已來(lái)，投資非投機(jī)，重在深入研究、全球配置、科技驅(qū)動(dòng);第二，客戶(hù)對(duì)綜合回報(bào)、增值服務(wù)越來(lái)越重視，基于房地產(chǎn)投資的移民、教育、擇業(yè)、養(yǎng)老、傳承等，需要端到端的專(zhuān)業(yè)服務(wù);第三，自己動(dòng)手已去，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)已來(lái)，客戶(hù)應(yīng)更為關(guān)注與頂級(jí)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)合作，重視對(duì)機(jī)構(gòu)的選擇，而不是自己做項(xiàng)目。

　　關(guān)于未來(lái)房地產(chǎn)投資，股債并舉是一大趨勢(shì)。在此次峰會(huì)上，宜信發(fā)布了《2017美國(guó)地產(chǎn)第三季度研究報(bào)告》。報(bào)告詳細(xì)分析了美國(guó)地產(chǎn)投資特點(diǎn)及趨勢(shì)，并指出房地產(chǎn)債權(quán)類(lèi)基金在美國(guó)市場(chǎng)的投資機(jī)遇，相較于實(shí)物房產(chǎn)，債權(quán)類(lèi)基金起投門(mén)檻低，在資產(chǎn)配置中處于流動(dòng)性、收益性兼具的防御位置，能夠幫助投資者享受到全球房地產(chǎn)投資收益。

　　房地產(chǎn)作為高凈值人士資產(chǎn)配置中的重要組成部分，在全球?qū)用孢M(jìn)行布局是必然趨勢(shì)。

　　RPM地產(chǎn)集團(tuán)首席執(zhí)行官Kevin Brown在《澳洲墨爾本投資置業(yè)發(fā)展報(bào)告》中揭示了澳大利亞未來(lái)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式和投資趨勢(shì)，他指出，“西部走廊是悉尼和墨爾本兩個(gè)城市中非常值得投資的地點(diǎn)，不僅因?yàn)樗慕?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且也考慮到移民的涌入和新增就業(yè)數(shù)量的因素，能夠?yàn)橥顿Y者帶來(lái)機(jī)遇”。

　　此次峰會(huì)，宜信財(cái)富聯(lián)合世界頂級(jí)房地產(chǎn)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行(JLL)發(fā)布《全球房地產(chǎn)投資報(bào)告》，報(bào)告不僅為投資者指出未來(lái)中國(guó)及全球主要地區(qū)地產(chǎn)投資戰(zhàn)略分析，幫助投資者更好地判斷未來(lái)趨勢(shì)、把握投資先機(jī);同時(shí)，報(bào)告揭示了四大關(guān)鍵主題詞：第一，電子商務(wù)打破傳統(tǒng)零售格局，推動(dòng)全球物流市場(chǎng);第二，歐洲和美國(guó)市場(chǎng)自住型住房短缺，推動(dòng)多戶(hù)型住宅市場(chǎng)增長(zhǎng);第三，旅游業(yè)游客量增長(zhǎng)推動(dòng)酒店業(yè)市場(chǎng)增長(zhǎng);第四，老齡化推動(dòng)醫(yī)療相關(guān)的市場(chǎng)需求增長(zhǎng)。

　　據(jù)介紹，近年來(lái)，越來(lái)越多的人是中產(chǎn)階層在加入海外置業(yè)的隊(duì)伍，從房?jī)r(jià)上來(lái)看，在300萬(wàn)到500萬(wàn)人民幣左右的投資額占比較大，第一是買(mǎi)的起了，第二就是相對(duì)的價(jià)值，大家做了一個(gè)比較以后，覺(jué)得海外的房產(chǎn)挺有投資價(jià)值的。同樣差不多地段的，倫敦核心地段的房產(chǎn)，和北京上海核心地段的房產(chǎn)，倫敦的不比北京上海的貴了。算租金收益比北京上海還劃算，整體的價(jià)格，對(duì)于很多中產(chǎn)階層來(lái)說(shuō)也買(mǎi)的起。另外，在海外買(mǎi)房，很多中國(guó)人是可以去海外的金融機(jī)構(gòu)借貸款的，憑借國(guó)內(nèi)的收入，國(guó)外的銀行就可以把錢(qián)借給你，有了這樣一個(gè)資金的杠桿，進(jìn)一步解決了這批人群的資金問(wèn)題。同時(shí)也因?yàn)橛羞@個(gè)杠桿，它的投資收益加倍放大了。目前西方國(guó)家還是低利率的環(huán)境，按揭貸款利率在3%—4%之間，而且一般都能貸到6—7成，個(gè)別情況能貸到8成。

　　海外房產(chǎn)投資最常見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)

　　房地產(chǎn)除了是高凈值家庭資產(chǎn)組合中不可或缺的組成部分、優(yōu)秀的投資標(biāo)的，同時(shí)也是美好生活的載體，如移民、留學(xué)、養(yǎng)老等。不過(guò)，目前國(guó)內(nèi)的一些高凈值人士在配置海外置業(yè)的時(shí)候有一些誤區(qū)和風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，主要包括：

　　一是信息不對(duì)稱(chēng)的風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)內(nèi)的投資者畢竟是地域遙遠(yuǎn)，還有語(yǔ)言的障礙，他很難了解不同的國(guó)家，到底哪個(gè)好，不同的城市哪個(gè)好，既使是同一個(gè)城市還有不同的板塊，到底哪個(gè)板塊是價(jià)值洼地，哪個(gè)板塊近幾年漲的非常多。這些信息都是非常屬地化的，當(dāng)投資者離得很遠(yuǎn)就很難獲得，很難獲得就意味著你容易被別有用心的人忽悠。

　　中國(guó)人都喜歡買(mǎi)房子，出海投資的時(shí)候首先想到的也是置業(yè)，市場(chǎng)上有一些無(wú)良的中介抓住了這種心理，會(huì)把一些價(jià)值不怎么好，存在風(fēng)險(xiǎn)的房子進(jìn)行包裝推薦給國(guó)內(nèi)的投資者。

　　因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng)你難以避免這些坑，他會(huì)說(shuō)的很好，你也難以真正了解，這是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就要去找大機(jī)構(gòu)，找長(zhǎng)期存在的機(jī)構(gòu)，長(zhǎng)期在那里，不會(huì)輕易跑路的，會(huì)對(duì)你負(fù)責(zé)的。不會(huì)為了賣(mài)你一個(gè)房子去自損聲譽(yù)的機(jī)構(gòu)。這個(gè)是給投資者的建議。

　　二是買(mǎi)房之后的長(zhǎng)期的投資管理風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于中國(guó)投資人來(lái)講，這也是海外置業(yè)的難點(diǎn)。比如說(shuō)今天電燈泡壞了，后天要換馬桶蓋，離中國(guó)那么遠(yuǎn)，怎么及時(shí)處理，再過(guò)幾天你收到法院的通知，說(shuō)今年的利息稅沒(méi)有報(bào)，已經(jīng)被控告了。每個(gè)國(guó)家的相關(guān)法規(guī)都不一樣，這個(gè)是很痛苦的事。

　　很多投資者一開(kāi)始買(mǎi)房子的時(shí)候。無(wú)良中介把不好的項(xiàng)目包裝的很好讓客戶(hù)去買(mǎi)，但后續(xù)的事情不講得很清楚，或者誤導(dǎo)客戶(hù)。讓客戶(hù)覺(jué)得都了解了，就買(mǎi)了，后面卻發(fā)現(xiàn)痛苦無(wú)盡，再去找中介他已經(jīng)不在了，這是一個(gè)比較大的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

　　這個(gè)也是要通過(guò)跟一些大的，有實(shí)力的機(jī)構(gòu)，珍惜自己信譽(yù)的機(jī)構(gòu)來(lái)合作，從他們這里買(mǎi)，如果他說(shuō)我能夠保證你后期的服務(wù)，而且把這些東西體現(xiàn)在一些合同里面的話(huà)，或者你去看，去問(wèn)他，這些服務(wù)是誰(shuí)來(lái)提供，如果他給你推薦的都是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上非常好的供應(yīng)商的話(huà)，那就是比較安全的一個(gè)位置。后續(xù)的這種麻煩就比較少，你就可以足不出戶(hù)坐享全球的實(shí)物資產(chǎn)給你帶來(lái)的實(shí)物利益。(投資快報(bào))

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首席財(cái)務(wù)官

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首席目標(biāo)與人事官

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